Sprzedaż nieruchomości - kiedy i jaki podatek?

Sprzedaż nieruchomości - kiedy i jaki podatek?

  • 5.0 / 5
  • (1)

Sprzedaż nieruchomości 

Sprzedaż nieruchomości stanowi jedno ze źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – PIT. Przepis ten w pkt 8 stanowi bowiem, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ustawa nie definiuje pojęcia nabycie, a zatem należy je rozumieć szeroko, jako nabycie odpłatne a także nieodpłatne w drodze spadku lub darowizny. W każdym z tych przypadków sprzedaż nieruchomości przed upływem w/w terminu będzie stanowiła źródło przychodu. Dokonując takiej sprzedaży należy się zatem liczyć z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% dochodu. Z kolei odpłatne zbycie nieruchomości należy rozumieć jako sprzedaż, zamianę i inne odpłatne rozporządzenie nieruchomością przenoszące własność na drugi podmiot (np. w drodze umowy odpłatnego zniesienia współwłasności).

Przychód ze sprzedaży nieruchomości

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne czy koszty pośrednictwa). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Postepowanie w takim przypadku inicjowane jest przez wezwanie stron umowy do zmiany wartości przedmiotu sprzedaży lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Nieudzielenie odpowiedzi, niedokonanie zmiany wartości lub niewskazanie przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, spowoduje określenie wartości nieruchomości przez organ podatkowy, który określi tę wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób będzie odbiegała co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych poniesie zbywający.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości

Podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości stanowi dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jej nabycia.

Jeśli nieruchomość została wybudowana lub nabyta odpłatnie, to kosztami uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wybudowania. Koszty te są co roku podwyższane o stopień inflacji, tzn. w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez GUS w Monitorze Polskim.

W przypadku nieruchomości nabytych nieodpłatnie w spadku, w drodze darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zarówno w przypadku nieruchomości nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, koszty uzyskania przychodów można powiększyć o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i poczynione zostały w czasie posiadania. Ustala się je na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podatek ze sprzedaży nieruchomości

Podatku ze sprzedaży nieruchomości nie rozlicza się w trakcie roku, w którym nastąpiła sprzedaż, tylko w terminie do 30 kwietnia roku następnego, składając deklarację PIT-39. Jeśli sprzedaż nastąpiła w 2020 r., to podatek będzie dotyczył sprzedaży nieruchomości nabytej lub wybudowanej w latach 2015 – 2020. Sprzedaż nieruchomości nabytej w roku 2014 i w latach wcześniejszych nie będzie już podlegała opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie minęło 5 lat. Deklaracji PIT-39 nie wypełniają podatnicy, dla których:

  • budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej,
  • przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Sprzedaż zwolniona

Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe, takie jak np.:

  • budowa domu lub kupno nowego mieszkania,
  • spłata kredytu hipotecznego,
  • remont innego mieszkania.

Wydatkami na cele mieszkaniowe nie są jednak wydatki poniesione na:

  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zwolnienie zapisane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT jest limitowane i zależy od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Obliczając dochód wolny od podatku można to zrobić według wzoru:

dochód wolny od podatku = dochód x wydatki na cele mieszkaniowe/przychód z odpłatnego zbycia. Dodatkowym warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe nie później, niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Kwotę ulgi z jakiej podatnik zamierza skorzystać należy wykazać w deklaracji PIT-39. Jeśli jednak nie dojdzie do realizacji celów mieszkaniowych, to zgodnie z art. 30e ust. 7 ustawy PIT podatnik będzie zobowiązany do skorygowania ulgi w deklaracji, w której została ona wykazana oraz wpłacenia do urzędu zaległego podatku wraz z naliczonymi odsetkami.